苏州写字楼陷入"供大于求"窘境

运营者试水“智能运维”修炼内功

当住宅市场在去年下半年和今年上半年火热之时,苏城的商业地产却陷入了“供大于求”的泥潭中,特别是写字楼尤为明显。有数据显示,苏城写字楼市场的净吸纳量只有不到10万平方米,而今年全年的新增量将达到80至85万平方米,去化速度远远落后于新增速度。

“供大于求”的泥潭

近几年,超高层写字楼项目在苏州犹如雨后春笋,尤其是部分区域,写字楼项目高密度聚集。

就拿市民熟知的工业园区湖西地区,驻足其中,记者发现,在“湖西”有限的范围内,却高密度地聚集着环球188、董事汇、明天翔国际大厦、苏州凤凰文化广场、东方之门,以及苏州中心等项目。而这些项目,据记者了解基本都规划建有超高层的甲级写字楼。而值得注意的是,这些项目在地理距离方面呈现紧邻状态,多个项目之间相隔不过一条街。

而从数据上看,这仅仅是苏州大量写字楼的一部分。据专门从事商业地产销售和研究的施沃特策略中心数据显示,目前苏州大市范围内,存量写字楼接近300万平方米,而今年全年将新增80至85万平方米的写字楼。

而从今年上半年苏城写字楼市场的10万平方米净吸纳量来看,要消化这些新增的量已经十分困难。

“从目前存量写字楼65%的入住率来看,即使下半年的净吸纳量也能达到10万平方米,要消化80多万平方米的新增量也要花上4年时间。”施沃特策略中心相关负责人对记者表示,目前苏城写字楼市场供大于求最明显的表现就是去化速度远远落后于新增速度,而明后两年预计新增供应也不会少,供大于求”的泥潭有点深。“

想方设法活下来

对于“供大于求”这个泥潭,江苏广融实业有限公司总经理金东最近有了新的举措。

记者了解到,目前金东正运营着位于苏州大道东289号的广融大厦,“我们这栋写字楼并不是很大,一共13层,2013年投入使用的,入住的企业都比较稳定。”金东向记者表示,在当前这个“供大于求”的大环境下,当务之急就是要活下来,进一步优化整栋写字楼,从而稳住现有的客户,并吸引新客户。

不过如何优化则是摆在很多写字楼运营者面前的问题。而金东告诉记者,最近他正在尝试用“智能运维”系统来优化自己的大楼,借助互联网技术,建立大楼数据库,来做写字楼的“资产管理”。

而记者了解到金东口中的“智能运维”系统并不是

由广融来开发的,而是借助了外力,而这个外力则来自于一家名为“设施之家”的科技公司。薛建明是“设施之家”一位区域总经理,他告诉记者,在当前的市场环境下,智能运维能降低写字楼整个维护成本,提高工作效率从而提升客户的满意度,这“一个降低,两个提升”有助于写字楼良好运作,等待新的机会。

那这个“智能运维”到底如何起作用呢?对此,薛建明告诉记者,智能运维的关键就在于数据,收集数据,使用数据,一栋写字楼的资产大概可分为空间和硬件设施,他们首先会针对这些资产进行初始数据的录入,建立一个基础数据库,存在云端,每个设施,“比如电梯,都会有一个属于自己的二维码,大楼工作人员在日常工作中,都会扫每个设备的二维码进入相关页面进行相关内容的录入,比如运转是否正常,是否需要更换零部件等。”薛建明表示,经历了这些步骤,运营者就可以通过这些数据来清楚的了解大楼各个设施是否运转良好,哪些地方需要优化,“每个设备都有保养手册,使用手册,还备有设备病例卡以及存在云空间里知识库,方便工程人员,提高工作效率。”

而在金东看来,这个智能运维系统对其最大的帮助就是提供决策依据,让自己做事有的放矢,“现在,每天我都能看到关于当天大楼情况的报表,比如设备的运转情况,租户的问题有没有即时得到解决等,就像一张清晰的脸谱,细节都十分清楚,有助于大楼的良好运转,当前只有先做好自己,才能谋求进一步发展。”

还需进一步丰富内涵

记者发现相较于苏州这样的1.5线城市,一线城市写字楼的空置率却在明显被拉低。

国际知名房地产咨询机构仲量联行2016年7月的一份研究报告显示,从需求端来看,写字楼的租赁需求正在上升,而需求来自于广泛的行业,比如:金融服务业、商业服务、电子商务、医疗、品牌零售、创意产业等。

而这种需求在一线城市表现明显。以上海为例,仲量联行数据显示,2015年期办公楼租赁市场净吸纳量创出历史性的约145万平方米新高,几乎是2014年的两倍,甲级写字楼的空置率降至3.6%,浦东陆家嘴区域超甲级写字楼的空置率为0.4%,找房子几乎无房可租。另外需求的增加还带动了租金的上涨,上海在去年四季度同比涨幅达到了9.3%。

对此,有业内人士表示,苏州写字楼市场要从“供大于求”的泥潭中走出来,好的运维是一方面,另外可能还需要一些新创意,丰富一下内涵,比如联合办公。仲量联行研究报告中表示上海写字楼除了凭借其金融中心的地位吸引大量投资机构入住外,联合办公是另外一个突破点。其实从去年至今,联合办公以低于写字楼的租金以及灵活的出租方式吸引了大量初创公司,成为一种新的潮流。

而在苏州,联合办公更多的落脚于城市非核心区的政府背景的各种产业园和大型孵化器中,位于创意产业园的36氪就是其中之一。36氪苏州副总经理李立治告诉记者,苏州氪空间聚集了大量80、90后的创业者,联合办公的办公方式,与年轻一代创业者开放、分享的精神颇为契合,这样的工作环境,年轻一代似乎特别适应,并且价格便宜,设施也足够用。

李立治透露,目前他们一个新的站点就是放在交通便捷地段的写字楼里,目前正在装修但已有30%的工位被预订了。由此看来,未来苏城写字楼在这方面确实有潜力可挖。

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