只做收租和物业，园区厂房永远填不满

有些园区，招商干着干着，就变成物业了。

保安守着门登记访客，财务室按月催租，工程部在电路跳闸时才上门处理。

可要是问起“园区里的企业最近接了什么订单”“产业链还缺哪个环节”，多半是含糊其词说不上来。 

企业租期到了就搬走，园区再接着招新的企业，新企业租期到了又走。

园区像永远填不满的“空壳子”，陷入“招进-流失-再招”的恶性循环。

产业园运营的思路，该变了。

01 从收租思维到产业思维

不少地方建园区，就是圈几块地、盖几栋厂房，就坐等收租，也就是咱们常说的“房东思维”。

在这类园区眼里，运营不过是收收租金、管管物业。至于怎么给企业搭服务、推动企业之间协同发展、能不能让他们在这里活下去、产业能不能成气候，基本不在考虑范围。

数据早已敲响警钟！

北京、上海等城市的部分产业园，租金一降再降，空置率却没跟着降下来。单纯靠租金收益的模式，很难继续走下去。

依赖租金的园区，大多只给基础物业服务，缺乏产业孵化、融资对接这些帮企业成长的服务。

这样一来，不仅前期建设投入收不回本，更建不起产业生态。

最后只会越来越依赖租金，越来越被动，形成“招进来-留不住-再招引”的恶性循环。

招商不是简单的“卖厂房、租面积”，核心是帮企业算清“发展账”，也就是能不能在这里成长、能不能赚到钱。

现在产业更新这么快，企业入驻园区，不只是要一个办公生产的地方，更想要技术支持，帮着找市场、培养人才，也就是全方位的助力。

可不少园区没跟上这种需求变化，运营服务还是老一套，没法帮企业创造更多价值，企业当然不愿意长期待在这里。

产业园的核心是产业，而不是“园区”。

不应该只是“给厂房贴产业标签”，而要做产业链的连接器，把上下游资源都串起来。

如果满脑子只想着“怎么多收租金”，而不是“怎么帮企业多赚钱”，那么再好的厂房，也只是挂着产业名头的商业地产。

在运营视角看，能够把企业招进来、留得住、服务好，比什么都重要，这是建产业生态的底子。

这里说的运营，不一定是多高端的服务，可以先把基础做扎实。

企业要申报政策，帮着跑；要找融资，帮对接；要找订单，帮撮合。

比如，企业刚提出需求，园区就能给出提前备好的方案。这种“超前服务”，比靠降租金抢项目管用多了。

往大的方向看，还有产品运营、空间运营、服务运营、资产运营和产业运营等。

此外，得有产业眼光，帮企业搭成长梯子。企业赚了钱，才会愿意续租；产业做起来了，园区物业才有真正的价值。

本地的区位优势、成熟的供应链、稳定的用工资源。这些攒了几十年的产业链底气，才是最该用好的优势。

02 从地产思维到生态思维

除了房东思维外，还有一种地产思维：做事只看快不快？投资什么时候能收回？多久能回本？

这些问题，成了决策的核心。

但产业发展，本就需要长时间来打磨，地产思维容易“急功近利”，盯着短期回报，根本等不了这个过程。

再加上，运营不到位的园区，不太懂产业生态，误以为把企业“塞进”同一个园区，就是“生态”。

结果就是，招商变成了简单的企业堆砌：

只把企业招进来，不管能不能协同运营。企业来了之后，各干各的，就像一盘散沙；后期想做产业运营平台，也因为没有协同基础，不好下手。

这种不关注企业协同性的招商模式，一开始确实能靠高入驻率显得热闹。

可后来就陷入“收租、修设施、处理租金纠纷”的循环，逐渐看不到园区的产业孵化价值。

怎么打破这个困局？关键是用产业生态，把园区打造成资源磁场。具体要做三件事：

一是，先引进行业里的龙头企业，靠着龙头的吸引力，让上下游的配套企业抱团进来；

二是，搭建检测中心、融资平台这些产业基础设施，让企业来了之后，办事能一站式搞定；

三是，定期办技术沙龙、供应链对接会，让企业之间能互相合作，让资源像滚雪球一样不断壮大。

说到底，就是企业间“你给我供零件，我给你做配套”，互相配合形成合力。

园区的吸引力，靠的从来不是单个企业的入驻，而是整体生态。产业链聚集度高了，企业就更容易招进来，真正扎下根了，就不会轻易离开。

就地方而言，最稀缺的资源，其实是已有的主导产业集群和生态。

区位、市场、供应链、成本、生产环境、用工条件这些环节和要素，才是支撑产业发展的关键。

还有一个关键角色，招商团队。

有些地方的招商团队，成员多是从行政、财务、工程这些内部岗位调过来的。尤其是平台公司，大多没什么专业招商经验，对产业的研究更是跟不上。

如果连高科技企业的核心技术原理都摸不透，怎么精准地告诉企业“我们园区的优势在哪”“未来能帮你发展到什么程度”，又怎么真正打动企业入驻呢？

打个比方，有家生物医药企业，需要海关特殊监管区的申报辅导。这涉及海关总署的政策，申报流程还特别复杂，但团队里大多人不熟悉海关业务，就没办法给企业专业指导。

所以，招商团队必须补上能力短板，练好招商内功。

比如，强化产业洞察力，既要摸清楚产业链上下游的关联、前沿技术的趋势，也要吃透本地的产业基础，精准匹配企业需求。

还有提升分析决策力，靠数据说话，用产业链图谱、企业数据库这些工具，筛选目标企业。

以及专业服务力，从签约到投产提供一站式服务，帮企业解决审批加速、资源协调等难题，用好渠道资源。 

说到底，园区运营的关键在于“懂产业、促共生”。

咱们不能只做“收租金、管物业”的角色，而要成为企业发展伙伴，得懂行，真正帮企业解决问题。

只有沉下心研究产业、踏踏实实服务企业，才能让园区从简单的企业聚集地，变成能带动产业的增长极。

来源：招商网络

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